קפריסין היא מדינת אי מערבית בים התיכון, הממוקמת כ- 400 ק"מ צפונית מערבית למדינת ישראל. בשנים האחרונות המדינה הדמוקרטית הקטנה הצליחה לפתח את כלכלתה, המבוססת בעיקר על תיירות, מסחר ושירותי בנקאות מפותחים.
יחד עם התנופה הכלכלית היחסית של המדינה, הופכים נכסי הנדל"ן בה ליותר ויותר אטרקטיביים. משקיעים מכל העולם, ובפרט מישראל הסמוכה, מזרימים סכומים הולכים וגדלים של כספים לעבר קרקעות מדינת האי הקטנה. הסיבות לכך הן רבות והמגוונות, ובמאמר זה נעמוד עליהן. בסופו של דבר, ננסה לענות על השאלה – האם השקעה בנדל"ן בקפריסין היא כדאית?
תמורות בכלכלת קפריסין, והשפעתן על מחירי הנדל"ן
אחד הסיבות לפופולאריות של קפריסין בקרב משקיעי הנדל"ן היא כלכלתה. ההיסטוריה של כלכלת קפריסין אינה מזהירה, אבל בשנים האחרונות חלה התאוששות בכלכלת המדינה. תמורות אלה משפיעות דרמטית על מחירי הנדל"ן במדינה.
שנות משבר
בין השנים 2008 ל- 2015 חוותה המדינה שורה של משברים. בשנת 2008 כלכלת המדינה ספגה נזקים קשים בעקבות המשבר הכלכלי העולמי באותה שנה. לאחר משבר 2008, נפגעה המדינה בעקיפין ממשבר החוב שפקד את שותפתה יוון, ובשנת 2012 אירע פיצוץ בתחנת הכח הימית וסליקוס שסיפקה קרוב למחצית מתפוקת החשמל במדינה.
בשנת 2013, תוך ניסיון לשקם את הכלכלה הקורסת, סוכם בין קפריסין לאיחוד האירופאי על תוכנית חילוץ כלכלית בשווי 15.8 מיליארד דולר. התוכנית העלתה חרס: חלק ממקורות המימון של התוכנית הסתמכו על העלאת מס הבנקים במדינה. כתוצאה מכך החלה "בהלת בנקים", ובעלי פיקדונות צבאו על הבנקים מתוך מטרה לשלוף את כספם, והבנקים במדינה החלו לקרוס. הפרלמנט הקפריסאי נסוג מתוכנית החילוץ, והנזק לכלכלת קפריסין מהמהלך הכושל היה עצום.
בשנת 2013, סוכנויות הדירוג הורידו את דירוג האשראי של קפריסין לרמה נמוכה ביותר, CCC. תמ"ג המדינה (בחישוב נומינאלי) נפגע באופן חסר תקדים – מכמעט 29 מיליארד דולר אמריקני בשנת 2008 לפחות מ- 20 מיליארד בשנת 2015, וזאת עוד בשנים שכלכלת העולם צומחת. התמ"ג לנפש נפגע אף קשות יותר: משיא מרשים של 35.4 אלף דולר אמריקני לנפש בשנת 2008 לשפל של 23.4 אלף דולרים בלבד בשנת 2015.
כתוצאה הנפילה בכלכלת המדינה, נפגע גם שוק הנדל"ן. בין השנים 2008 ל-2015, נפגעו מחירי הדירות הממוצעות מכ- 2600 אירו למ"ר בשנת 2008 ל- 2000 אירו למ"ר ב-2015.
התאוששות כלכלית
בין השנים 2015 ועד היום, החלה התאוששות כלכלית במדינה: המגזר הפיננסי של המדינה החל לצמוח לשגשג, המסחר במדינה התעצם. מספר המובטלים צנח, משפל של 16% מובטלים בשנת 2014 ל- 4.4% מובטלים בלבד בשנת 2021.
מנוע ההתאוששות הכלכלית היה התיירות: התיירות זינקה באופן חסר תקדים, ומספר התיירים בשנה הגיע לשיא של 2.5 מיליון, נתון מדהים בהתחשב בעובדה שבמדינה יש פחות ממיליון תושבים. (לצורך השוואה, בישראל יש למעלה מ- 9 מיליון תושבים, ובשנת 2019 הגיעו מספר שיא של תיירים לישראל – 4 מיליון).
התמ"ג הנומינאלי התאושש אף הוא בהתאם. משפל של פחות מ- 20 מיליארד דולר מ2015, עלה התמ"ג לכ- 26.6 מיליארד בשנת 2021. התמ"ג לנפש זינק מ23.4 אלף דולרים לנפש ללמעלה מ29.4 מיליארד לנפש ב2021.
במהלך משבר הקורונה, הוכיחה המדינה יכולת עמידות מרשימה יחסית: על אף שהתיירות נפגעה קשות, ואף שהתמ"ג במדינה צנח, השפל התברר כזמני למדי. במהלך סוף 2021, המדינה הצליחה להתגבר על הנפילות שחוותה במהלך משבר הקורונה.
יחד עם התאוששות התוצר, התאושש מעט מגזר הנדל"ן: בין השנים 2016 ל- 2021, עלו מחירי הנדל"ן בקפריסין בלמעלה מ- 10%.
עם זאת, משקיעים רבים סבורים שעליות אלה הן רק ההתחלה, ואך ממבט בנתונים הכלכליים של המדינה, ניתן להעריך שאכן למחירי הנדל"ן יש עוד מקום רב לעלות, וזאת משני סיבות עיקריות:
הראשונה, מחירי הנדל"ן לא עלו באופן התואם את ההתאוששות הכלכלית של המדינה: בין השנים 2015 ל2021 התוצר במדינה זינק דרמטית כאמור, מ- 20 מיליארד דולר ל- 26.6 מיליארד, כלומר זינוק של למעלה מ30%. עם זאת מחירי הדירות עלו ב10%, באופן מינורי יחסית, ומשקיעים סבורים שיש למחירים עוד מקום רב לעלות, ולהגיע לשיא שלהם בשנת 2008.
השנייה, מצבה של קפריסין נראה מבטיח למדי בעתיד: התיירות הולכת וגדלה משנה לשנה, משבר הקורונה נראה מאחורינו. המגזר הבנקאי צומח, המסחר משגשג. המדינה הוכיחה שהיא מסוגלת להתמודד עם משברים, ולא נראה שמצב זה עומד להשתנות בעתיד הקרוב. כל אלה, מעידים על צמיחה אפשרית עתידית.
תמורות דמוגרפיות
הפרמטר המרכזי של מחירי הנדל"ן בטווח הרחוק, הוא הדמוגרפיה במדינה, כלומר מספר התושבים הצפוי בעתיד. חשיבותו של פרמטר זה נעוצה בכלל הבסיסי בכלכלה – ביקוש והיצע. כשיש יותר תושבים, יש יותר ביקוש לנכסי נדל"ן, ומחיר מחירי הנדל"ן עולה. הדמוגרפיה בקפריסין היא סיבה נוספת לאופטימיות של משקיעים, ונבאר כעת מדוע.
בקפריסין ישנם נכון ל- 2020, 900,000 תושבים. מספרם צומח בעקביות ובמהירות ללא הרף. אולם הנתון המרכזי שמעיד על עתיד צמיחת האוכלוסייה הוא מספר הילדים הממוצע עבור אישה במשך ימי חייה, או "יחס הפיריון". כדי שאוכלוסייה במדינה תשאר יציבה, יחס הפיריון צריך להיות לפחות 2.
במרבית מדינות אירופה, יחס הפיריון נמוך למדי, פחות מ1.5, והאוכלוסייה צפויה להתחיל להצטמצם בשנים הקרובות. נתון זה מרחיק משקיעי נדל"ן כיוון שהצמצום באוכלוסייה צפוי לגרור צמצום בביקוש לנכסי נדל"ן. גם בקפריסין המצב לכאורה קשה ביותר: נכון להיום, האישה הממוצעת הקפריסאית צפויה להביא 1.3 ילדים לעולם, כלומר אוכלוסיית קפריסין צפויה להצטמצם לכאורה.
אולם, לקפריסין יש יתרון שאין לכל שכנותיה: הגירה. ההגירה לקפריסין מרקיעה שחקים, ומפצה על המשבר הדמוגרפי. המיקום המרוחק של האי והאוויר הצח שבו הופך אותו לאטרקטיבי במיוחד עבור גמלאים בריטים ואמריקאים, שרוצים לסיים את חייהם בשלווה, והם מהגרים אליו בהמוניהם. כיוון שאוכלוסיית המדינה בקפריסין קטנה, ומספר המהגרים גבוה, יוצא שאחוז שמהגרים לנפש גבוה ביותר, ומפצה על הצימצום הטבעי הצפוי להתרחש.
כך למשל, בשנת 2020, ההגירה החיובית, כלומר מספר הנכנסים לקפריסין פחות מספר היוצאים מקפריסין, עמדה על 8000 איש. נתון זה מדהים בהתחשב בעובדה שבאותה שנה נולדו במדינה 9800 תינוקות ונפטרו 6400 איש. במילים אחרות, ההגירה במדינה משפיעה על האוכלוסייה לא פחות מסך הלידות במדינה. לצורך השוואה, במדינת ישראל, מדינה עם הגירה חיובית גבוהה יחסית, על כל 4 תינוקות שנולדים מתווסף בערך מהגר אחד בודד.
כתוצאה מנתונים אלה, יש להניח שגם לטווח הרחוק, האוכלוסייה תמשיך לצמוח, והביקוש לנדל"ן בקפריסין ישאר גבוה. בעובדה זו, קפריסין בולטת מכל מדינות המערב. אם כן, הדמוגרפיה היא אחת מהסיבות המרכזיות לביטחון של המשקיעים בעתיד הנדל"ן בקפריסין.
לסיכום
לסיכום, ניתן לומר שהן לטווח הקצר, והן לטווח הרחוק, קפריסין היא מדינה אטרקטיבית להשקעות נדל"ן.
לטווח הקצר, מחירי הדירות נמצאים בשפל עקב המשבר במדינה בין השנים 2008 ל-2013, ואף שהם חוו מאז התאוששות מסוימת, נראה שהמחירים צפויים להמשיך לעלות בעתיד הקרוב, במיוחד בהתחשב בהתאוששות הניכרת בכלכלת המדינה עד עכשיו, והתחזיות האופטימיות לכלכלת קפריסין בעתיד בקרוב.
לטווח הרחוק, ניתוח דמוגרפי של האוכלוסייה מוכיח כי אוכלוסיית קפריסין צפויה להמשיך לגדול בעשורים הקרובים, והביקוש לנדל"ן צפוי לעלות יחד בהתאם. כתוצאה מכך, ניתן להעריך שמחירי הנדל"ן בקפריסין ימשיכו להאמיר לאורך המחצית הראשונה של המאה ה21.
