האפיק הפופולרי ביותר בישראל להשגת תשואה על הון הוא השקעה בנדל"ן, ולא בכדי: שוק הנדל"ן בישראל ובחו"ל התפתח בצורה מדהימה בעשורים האחרונים ולא נראה שצפוי היפוך מגמה בשנים הקרובות. ואכן, לפי נתוני משרד האוצר, אחד מכל חמישה ישראלים מחזיק בדירה להשקעה. ואולם, בדומה לאפיקי השקעה אחרים, השקעה בנדל"ן טומנת בחובה לא מעט סיכונים. במאמר זה ננסה לספק לכם את המידע הנדרש כדי שתוכלו לקבל החלטה מושכלת.
האם משתלם לרכוש דירה להשקעה בישראל?
כל אדם שהתגורר בישראל בעשורים האחרונים מודע לזינוק חסר התקדים במחירי הנדל"ן במדינה. בין שנת 2009 ל- 2015 מחירי הדירות בישראל עלו בכשמונים אחוזים בממוצע. בניגוד לדעה הרווחת לפיה העלייה במחירי הדירות התרחשה בעיקר בתל אביב, נראה שהעליות התלולות ביותר התרחשו דווקא בפריפריה. למקום הראשון הגיעה חיפה, שבה עלו מחירי הדירות ביותר ממאה אחוזים, ואילו למקום השני והמכובד הגיעה באר שבע, מחירה של דירה ממוצעת הוכפל בשנים אלה.
למרות המשבר הכלכלי של 2008, המחאה החברתית של 2011 ומשבר הקורונה בשנת 2020, נראה שמגמת עליית מחירי הדירות במדינת ישראל כאן כדי להישאר. לאור הצפיפות ההולכת וגוברת בישראל כתוצאה מהגידול באוכלוסייה, קניית דירה נתפשת כהשקעה יציבה ובטוחה גם בשנת 2021.
אילו הכנות עליכם לעשות מראש?
על מנת שהכסף שלכם יעבוד בשבילכם באופן המיטבי, מומלץ לערוך תחילה תוכנית עסקית ארוכת טווח. מטרתה של התוכנית היא לוודא שאתם מבינים מהיכן אמור להגיע הרווח שלכם. ישנן לא מעט דרכים להרוויח כסף מדירה להשקעה: הדרך הפשוטה ביותר היא ליהנות מעליית הערך של הדירה. בחירה באפיק השקעה כזה צריכה להיות מלווה במחקר מעמיק על הפוטנציאל הגלום בדירה, בבניין ובשכונה או בעיר שבה היא ממוקמת. דרך נוספת להרוויח כסף מדירה היא להשכיר אותה וליהנות מדמי השכירות. במידה שתפנו לאפיק זה, עליכם לוודא שהדירה ממוקמת בשכונה בה יש שוק שכירות ער. לאחר שתבחרו את אפיק הרווח שבו תרצו להתמקד, העריכו לאיזו תשואה אתם מצפים מההשקעה.
לאחר הכנת התוכנית העסקית, עליכם לברר מהו התקציב העומד לרשותכם לשם רכישת הדירה. כידוע, רכישת דירה מלווה בלא מעט עלויות שמקטינות את הונכם העצמי. עם עלויות אלה ניתן למנות את מס הרכישה החל על דירה שניה ומעלה, שכר הטרחה עבור עורך הדין שלכם, דמי התיווך (במידה וישנם), עלות ייעוץ המשכנתאות, שכר השמאי, אגרות הרישום בטאבו, ביטוחים שונים ושיפוץ הדירה (במידה והוא נדרש).
עליכם להפחית מההון העצמי שלכם את כל ההוצאות שנמנו לעיל ולבדוק לאחר מכן מה גובה המשכנתא שלה תהיו זכאים. במרבית המקרים, משכנתא עבור דירה שניה ומעלה יכולה להגיע ל-50 אחוז מערכו של הנכס. זכרו שהמשכנתא כפופה למגבלות נוספות, כגון יכולת ההחזר שלכם. לאחר שתבינו מה היקף המשכנתא שאתם צפויים לקבל, תוכלו להעריך איזה סכום עומד לרשותכם לשם רכישת הדירה.
כיצד לבחון את אפשרויות ההשקעה השונות?
לאחר שביררתם מה ההון שעומד לרשותכם, אתם יכולים לגלוש לאתרי אינטרנט למכירת נדל"ן כדי לקבל מושג על היצע הדירות העומד לרשותכם במסגרת תקציבכם. חפשו דירות בסטיית תקן של כעשרים אחוזים מעל ומתחת לתקציב שלכם ובררו מה יוכל הכסף שלכם לקנות בערים ושכונות שונות.
לאחר מכן, ערכו מחקר קצר על השכונות השונות. בררו מהי התשואה הממוצעת שניתן לקבל עבור שכירות, אילו אוכלוסיות מתגוררות בהן והאם ההגירה אליהן חיובית או שלילית. אנו ממליצים לכם לנפות בשלב זה שכונות וערים שלא עונות על הצרכים שלכם. בתום התהליך, הישארו עם 3- 4 ערים/שכונות אשר נראות לכם אטרקטיביות.
בשלב הבא, עליכם לצאת ולבחון את השכונות שנראו לכם אטרקטיביות מחוץ למסך המחשב. צאו לסיבוב בשכונה, הרגישו את האווירה ברחובות והתחילו לראות דירות המוצעות למכירה. אנו ממליצים לכם לבחון את תושבי השכונה ואף לשאול אותם על התחבורה הציבורית, החינוך ומידת שביעות רצונם מהשכונה. אל תחששו להתייעץ עם כל גורם שנראה לכם שיספק לכם מידע רב ערך אודות השכונות שבהן אתם מתעניינים.
איך ניתן לחשב תשואה פוטנציאלית מדירה מושכרת?
התשואה המומלצת על השכרת דירה נעה בין שלושה לחמישה אחוזים מדי שנה. על מנת לחשב את התשואה שתקבלו מהשכרת דירה, כל שעליכם לעשות הוא לערוך חישוב פשוט. עליכם להכפיל את דמי השכירות החודשיים ב-12 (כמספר חודשי השנה) ולחלק את הסכום שהתקבל במחירו של הנכס. במידה ואתם מעוניינים לקחת משכנתא על הדירה, עליכם לקזז מהתשואה השנתית שהתקבלה כתוצאה מהחישוב את הריבית השנתית שעליכם לשלם על המשכנתא.
מרבית המשכירים כלל אינם נדרשים לשלם מס על השכרת דירה – מה שהופך את ההשקעה בנדל"ן לאטרקטיבית יותר מהשקעה במניות ובאג"ח, החייבת במס רווחי הון. גם משכירי דירות שחייבים במס משלמים במרבית המקרים מס בשיעור נמוך במיוחד.
כיצד ניתן למצוא "מציאות"?
נהוג לטעון שבישראל כבר לא קיימות מציאות בשוק הנדל"ן. ואולם, אם תחפשו היטב, תיווכחו לדעת שהמציאות לא הלכו לשום מקום. קיימות בישראל אלפי דירות זולות יחסית, שהשבחתן תעלה את ערכן בעשרות אחוזים. מומלץ לחפש דירות ישנות העומדות לפני תוכניות השבחה שונות דוגמת תמ"א 38 ודירות הממוקמות בשכונות בעלות פוטנציאל שמושכות אליהן צעירים רבים.
אילו אפשרויות מימון פרט למשכנתא קיימות בשוק?
אחת הדרכים הנפוצות ביותר למימון השקעות שאינה כרוכה בלקיחת משכנתא היא הלוואה על קרן השתלמות. האם צברתם סכום משמעותי בקרן השתלמות? במידה שכן, תוכלו ללוות 75- 80 אחוז מהכספים שהצטברו בקרן בריבית נמוכה במיוחד למשך חמש עד שבע שנים. במהלך אותן שנים, כספי הקרן שלכם ימשיכו לצבור את רווחי הקרן, ובתום חמש שנות תשלום של ריבית נמוכה, יקוזזו שאר כספי ההלוואה מכספי הצבירה של הקרן.
האם יש אפשרות לרכוש דירה להשקעה ללא כל הון עצמי?
אם אתם מחזיקים בדירה עם משכנתא קטנה או עם משכנתא הקרובה לסיומה, ניתן לקחת משכנתא נוספת על סך עד חמישים אחוזים משווי אותה דירה. כספים אלה יכולים לשמש לכם כהון ראשוני לשם רכישת דירה נוספת להשקעה. ואולם, עליכם לקחת בחשבון שבמידה שאתם רוכשים דירה נוספת להשקעה עם משכנתא גבוהה, יהיה עליכם לספוג תשלום של שתי משכנתאות.
דירה להשקעה בחו"ל
הזינוק במחירי הדירות בישראל בעשורים האחרונים מעלה את השאלה – האם יש אפשרות לייצר רווחי הון מהשקעה בדירה בישראל גם בשנת 2022? מספר הולך וגובר של משקיעים ישראלים בוחרים לרכוש דירות בחו"ל מתוך אמונה שגלום בהן פוטנציאל לתשואה גבוהה יותר. נשאלת אפוא השאלה, כיצד ניתן לרכוש דירה בחו"ל?
האפשרות הראשונה היא השקעה ישירה בדירה. על המשקיע לטוס למדינת היעד, לחפש נכסים פוטנציאליים ולהיעזר בעורך דין לשם ביצוע עסקת הרכש. כמובן שרכישת דירה בדרך זו דורשת היכרות מעמיקה עם מדינת היעד ועם תנאי שוק הנדל"ן המקומי. לכן, שיטה זו אינה מומלצת למשקיע הישראלי הסטנדרטי, ומתאימה יותר לישראלים שדוברים את השפה או מכירים את המקום.
האפשרות השנייה היא להיעזר בשירותיה של חברה מקומית שפועלת ביעד. במדינות רבות שבהן שוק נדל"ן מפותח, ניתן למצוא לא מעט חברות שמספקות שירותי רכישה החל משלב חיפוש הנכס ועד לחתימה על הסכם המכר. לעתים חברות אלה אף מספקות שירותי ניהול עבור הנכס גם לאחר הרכישה. כמובן שגם אם תבחרו לנקוט בשיטה זו, מומלץ להכיר היטב את תנאי השוק במדינת היעד. בנוסף, מומלץ לבחור באופן מדוקדק את החברה איתה רוצים לעבוד, כדי להימנע מרמאויות.
האפשרות השלישית לרכישת דירה בחו"ל היא להיעזר בשירותיה של חברה העוסקת בתחום כאן בישראל. שיטה זו מומלצת למשקיעים החוששים מהבירוקרטיה הכרוכה ברכישת דירה במדינה זרה. חברות אלה מסייעות במציאת הנכסים המתאימים ביותר להשקעה, מארגנות את המסמכים ומנהלות את המשא ומתן עבור הלקוח. כמובן שהחיסרון בשיטה זו טמון בעמלות הגבוהות שעל המשקיע לשלם לחברה הישראלית ולחברות המקומיות שעובדות איתה בשיתוף פעולה.
השקעה בקרנות ריט
במידה שאין לכם את ההון הדרוש לשם רכישת דירה להשקעה אך אתם מעוניינים להשקיע בנדל"ן, דומה שהשקעה בקרן REIT היא הפתרון עבורכם. קרן ריט היא קרן השקעות שמיועדת להשקעה בנאמנות בנדל"ן מניב. הקרן רוכשת בנייני משרדים, בנייני מגורים ומרכזים מסחריים ומשכירה אותם לתקופה ארוכה. מרבית רווחיה של הקרן מחולקת כדיבידנד למשקיעים. כיום, קיימות בישראל ארבע קרנות ריט – ריט 1, סלע קפיטל, מניבים קרן הריט החדשה בע"מ ומגוריט. בנוסף לקרנות אלה, מאות קרנות ריט בינלאומיות זמינות למשקיע הישראלי.
מאילו טעויות עליכם להימנע?
- לא לבדוק עלויות נלוות לפני החתימה על חוזה הרכישה: למרבה הצער, לא מעט קונים שוכחים לוודא אם קיימות עלויות נלוות לנכס שהם לא היו מודעים עליהם. עם עלויות אלה ניתן למנות דמי ועד בית, השתתפות עצמית בתיקונים במבנה וכן הלאה.
- לפנות לשמאי בשלב מאוחר מדי: המשכנתא אותה תקבלו תיגזר מערכה של הדירה כפי שיקבע השמאי. לכן, גם אם תרכשו דירה במחיר של שלושה מיליון שקלים והשמאי יעריך אותה במחיר של שני מיליון שקלים, תיגזר המשכנתא מהמחיר הנמוך יותר. כדי להימנע מסיטואציה כזו, שעלולה להוביל לקשיים בנזילות ולהשפיע על כדאיותה של העסקה, עליכם לקבל שמאות מוקדמת עוד לפני שתחתמו על חוזה הרכישה.
- לקחת משכנתא גבוהה מדי: ישראלים רבים שרוכשים דירה להשקעה סבורים שדמי השכירות יכולים לכסות את המשכנתא ואף להותיר בידיהם עודף. סברה זו נכונה אמנם לשנים הראשונות, אולם לאחר מספר שנים יעלו דמי המשכנתא שעליכם להחזיר. לכן, בעת רכישת דירה להשקעה מומלץ להשתמש בעיקר בהון עצמי.
- להאמין שמחירי הדירות יעלו לנצח: בשנים האחרונות עלו מחירי הדירות בשיעורים מדהימים. ואולם, לפי אחד הכללים הבסיסיים ביותר בעולם ההשקעות, אין להסיק מסקנות לגבי תשואה עתידית על סמך התשואה שהתקבלה בעבר. במילים פשוטות, אין לדעת מה צופן עבורנו העתיד, ועליכם לקחת בחשבון שמחירי הנדל"ן עשויים להפסיק לעלות ואף לרדת בשנים הקרובות. יחד עם זאת, מומחים בתחום הנדל"ן מעידים על כך שאין כל אינדיקציה לירידה עתידית במחירי הנדל"ן, כך שקניית דירה עדיין נחשבת לאחד מאפיקי ההשקעה הבטוחים ביותר.
- לקנות דירה זולה במחשבה שמדובר ב"מציאה": כפי שציינו לעיל, עדיין קיימות מציאות בשוק הנדל"ן הישראלי. יחד עם זאת, אל תרכשו דירה רק כי היא זולה: לעתים המחיר הנמוך נובע מכך שהדירה ממוקמת בסביבה לא טובה, שהיא דורשת השקעה מרובה או שיש בה תקלות רבות. במקרים אחרים, דירות זולות מפני שהן לא מבוקשות, דבר שיקשה על השכרתן ועל מכירתן בעתיד.
דיסקליימר
אין לראות במידע הנכלל בכתבה זו משום ייעוץ או המלצה להשקעה ו/או תחליף לייעוץ מסוג זה. אין לפעול על פי המידע הנכלל בכתבה זו, אלא לאחר קבלת ייעוץ אישי המתחשב בצרכיכם האישיים ובנתונים הרלוונטיים לכם.
