המשבר הכלכלי שפקד את הבורסה בארצות הברית בשנת 2008, שינה את פניו של השוק העולמי כולו. מדינות רבות הושפעו ממנו קשות וספגו פגיעה קשה ביותר לכלכלתן, אך היו גם מדינות שמצבן הכלכלי טרם המשבר היה יציב מספיק – בניהן, גרמניה.
יציבות זו קנתה לגרמניה שם של מקלט בטוח להשקעות בשוק הנדל"ן. באופן טבעי, ההשקעה בגרמניה הפכה כדאית- משקיעים מקומיים וכן משקיעים מכל העולם החלו להשקיע כספם בנכסים בגרמניה, כך שהזירה הנדלנ"ית בה הפכה תחרותית ביותר.
יתרונות בהשקעה בנדל"ן בגרמניה
יציבותה ועוצמתה של גרמניה, שמאפיינת אותה גם כיום, מתבטאת בשיעור אבטלה נמוך ביותר, תוצר לאומי גולמי (תל"ג) הצומח בקצב יציב, מגמת עלייה במדד הדמוגרפי וכן עלייה בשיעור התעסוקה. במספרים, כלכלת גרמניה היא הרביעית בחוזקתה בעולם והמובילה באירופה, עם שיעור תל"ג של 3 טריליון יורו בשנה ואוכלוסייה של כ-80 מיליון איש. עובדה זו לבדה הופכת את ההשקעה בנדל"ן בגרמניה לבטוחה יחסית, וכדאית.
בהתאמה, שיעור התשואות מהשקעות בגרמניה בעשר השנים האחרונות יציב ברמה גבוהה יותר משיעור זה בשווקים אירופים נוספים, וכן גם בשווקים שאינם אירופים.
בנוסף, לצד היציבות האטרקטיבית, גרמניה מציעה מגוון רחב של אופציות השקעה נדל"ניות. מרבית הפעילות הנדל"נית בגרמניה נעשית ב-6 הערים הגדולות במדינה – ברלין, קלן, דיסלדורף, פרנקפורט, המבורג ומינכן.
כל אחת מהערים הללו, הממוקמות גאוגרפית באזורים שונים של המדינה הגדולה, מאופיינות בתנאים שונים שיוצרים כלכלה מקומית שונה. בהתאמה, כל שוק מקומי שכזה מאופיין בשיעורי תשואות והחזרי השקעה שונים, כך שפיזור הסיכונים של המשקיעים הפוטנציאליים הופך מיטבי- זאת למרות שההשקעות מתרכזות באותה המדינה.
אף מעבר לכך, הערים קלן, דיסלדורף, פרנקפורט והמבורג מאופיינות בקצב עלייה איטי של מכירי שכירות ביחס למחירי הנכסים עצמם, כך שהם נמוכים יחסית. עובדה זו יוצרת אפשרות לעליית מחירים עתידים, מה שמהווה יתרון נוסף להשקעה.
יתרון נוסף להשקעה בגרמניה גלום בעצם היותו של שוק הנדל"ן הגרמני תחרותי ביותר. מכיוון שהזירה הנדל"נית במדינה כוללת מגוון רחב של משקיעים – קרנות השקעה, חברות פנסיה, חברות נדל"ן מקומיות וגלובליות ויזמים פרטיים, מחירי הנדל"ן יורדים מחד; אך במקביל נוצרת בשוק נזילות גבוהה שהופכת את עסקאות מכירת הנדל"ן לפשוטות יחסית.
חסרונות בהשקעה בנדל"ן בגרמניה
לצד היתרונות האמורים לעיל, ישנם כמובן חסרונות בהשקעה בגרמניה.
ראשית, אותה סביבה תחרותית שמייצרת נזילות גבוהה בשוק, גורמת במקביל לתשואות נמוכות יחסית. בנוסף, בשנים האחרונות חלה עלייה יציבה במחירי הדירות בגרמניה. בעשור האחרון המחירים עלו בכ-37%, וזאת משתי סיבות- האחת משותפת לכלל מדינות העולם והיא ריבית נמוכה, והשנייה ייחודית לגרמניה והיא היעדר היצע של נכסים למגורים בערים הגדולות.
שיעור ההגירה הפנימית לערים הגדולות עלה משמעותית בשנים האחרונות, כך שכיום מספר הדירות הקיימות הריקות בהן הוא כמעט אפסי. משכך, רבים מהתושבים החדשים של הערים המרכזיות זקוקים למענה מבנייה חדשה לחלוטין, אך הבעיה היא שקצב הבנייה לא עומד בקצב ההגירה. באופן טבעי, המחסור בדיור העלה את המחירים בשוק הנדל"ן (הקיים), וכמובן את מחירי השכירות.
חסרון נוסף בהשקעה בגרמניה נוגע למשקיעים זרים, והוא תשלום מס כפול על רווחים מהשקעות נדל"ן. בגרמניה, שיעור המס ליחיד עומד על 25% מס על ההכנסות משכירות. בנוסף, מוטל על המשקיע מס רווח הון בשיעור המס השולי של היחיד בגרמניה, עת שמדובר במכירת דירה בתוך 10 שנים ממועד רכישתה.
בישראל, על המשקיע לשלם – בנוסף למס בגרמניה – מס של 15% על השקעתו, או מס בגובה המס השולי של היחיד בישראל.
מלבד כל אלו, ישנו החיסרון המרכזי ביותר בהשקעה שהינו רלוונטי לכל משקיע זר בגרמניה, והוא כמובן היכרות מוגבלת ולעתים שטחית מאוד עם השוק המקומי.
פעמים רבות משקיעים עורכים עסקאות נדל"ן, שהן מהמרכזיות בחייו של אדם, מבלי שבכלל ראו בעיניהם את הנכס בו הם משקיעים, ומבלי להחזיק בידע המתאים לשם ביצוע העסקה. לכן, חלק קריטי בהשקעה נדלנ"ית בגרמניה, ובמדינה זרה בכלל, הוא ללמוד את השטח ולבחון את כלל האפשרויות.
איך כדאי להשקיע בגרמניה?
כאמור, זרותו של שוק הנדל"ן הגרמני מחייבת השקעה זהירה ומחושבת. ראשית חשוב לדעת כי שוק הנדל"ן בגרמניה פתוח לחלוטין להשקעה זרה; כלומר, אין צורך להחזיק באזרחות גרמנית ואף לא אירופאית. בנוסף, כל עסקאות הנדל"ן במדינה מלוות על ידי נוטריון, וזאת במטרה לשמור הן על זכויותיו של הקונה, והן על זכויותיו של מוכר הנכס. בהינתן עובדות אלו, ישנן כמה דרכי השקעה נפוצות להשקעה בגרמניה.
דרך אחת היא השקעה עצמאית, בדומה לעסקאות נדל"ן הנעשות בישראל. שיטה זו אכן יעילה בשוק הגרמני, שהוא משוכלל בעצמו, אך היא גם מחדדת את הקושי המרכזי בהשקעה בשוק זר, והוא היעדר ההכרות עם השוק.
לכן, מומלץ מאוד למי שבוחר להשקיע באופן עצמאי לערוך הכנה מקיפה לקראת העסקה – הגעה פיזית למקום וסקירת הנכס, בחינת השוק באזור הרלוונטי והסתייעות בגורמים מקומיים לשם בדיקת הנכס, טיפול בבירוקרטיה וחתימה על מסמכים.
חשוב להבין כי מי שישקיע באופן עצמאי, יאלץ להשקיע הרבה מזמנו בנכס גם לאחר ביצוע העסקה; שכן, כשמסתיים תהליך ההשקעה עצמו מתקבל נכס הזקוק לטיפול שוטף – ניהול, תחזוקה, השכרה, ועוד. לניהול כמובן עלויות נוספות, שלעתים עולות על כדאיות ניהול העסקה באופן עצמאי, ולכן יש לבדוק עד כמה נכון לפעול באופן עצמאי במצב שכזה.
דרך נוספת, ובטוחה יותר, להשקעה בגרמניה היא השקעה באמצעות מתווך מקומי. המתווך מכיר את השוק ואת ההליכים הפרוצדורליים השונים לעומק, ומכיר את השחקנים המקומיים ויכול לסייע למשקיע בהבנת השטח, כך שהחשש מקנייה לא נכונה לאור היכרות דלה עם השוק, יורד.
המתווך מסייע באיתור ורכישת הנכס, ולעתים ממשיך לנהל את הנכס עבור המשקיע לאחר קנייתו, מה שמהווה יתרון נוסף להשקעה דרך מתווך מקומי. יש לציין כי דמי התיווך בגרמניה די גבוהים – עשויים להגיע לכ-3.5% ממחיר הנכס, ואף יותר.
אפיק השקעה נוסף, וישיר פחות, להשקעה בגרמניה הוא השקעה דרך קרנות השקעה וחברות ישראליות הפועלות בגרמניה. האטרקטיביות של השוק הגרמני תפסה כמובן גם את עיניהם של משקיעים ישראלים, ולכן בשנים האחרונות חלה תנופה בכמות קרנות ההשקעה וחברות ישראליות שקבעו את בסיסן בגרמניה.
חברות אלו מציעות מגוון רחב של אפשרויות השקעה במדינה, יחד עם ניסיון רב והיכרות מעמיקה עם השוק הגרמני, ניהול מקצועי של ההשקעה בטווח הארוך, רמת סיכון נמוכה יותר ולעיתים אף סכום השקעה מינימלי נמוך יחסית.
יש לציין כי גם באפיק השקעה זה ישנם חסרונות – עלויות הניהול גבוהות יחסית, המבנה המשפטי של ההשקעה הופך למורכב יותר בחלק מהמקרים, ולעתים קשה לדעת על מי לסמוך בהשקעה מסוג זה.
באם המשקיע הישראלי מעוניין בכך, הוא יכול לבחור באפיק השקעה דרך קרנות השקעה וחברות גרמניות או חברות בינלאומיות. תהליך ההשקעה באפיק זה דומה לתהליך ההשקעה בקרנות השקעה ישראליות, אך הוא מחזיק ביתרון על פניהן בכך שהוא מאפשר, בחלק מהמקרים, חשיפה למגוון גדול יותר של נכסים. בנוסף, לחברות המקומיות תמיד יהיה יתרון בהיכרות עם השוק המקומי, שנובע מניסיון נצבר רב יותר.
