עולם ההשקעות רווי בהזדמנויות השקעה שונות ומגוונות, כאשר מלבד ההשקעות שעלו לכותרות לאחרונה עקב התנודתיות הגדולה בהם, וכן המהפכה שעברו בנגישותם, קיים שוק ההשקעות המסורתי ואולי הוותיק ביותר בעולם. לנדל"ן יש מאפיינים שונים מהבורסות השונות למניות ולא"גח, וקל וחומר מהשקעות הקריפטו החדשות יחסית. אז מה מייחד כל כך את עולם הנדל"ן? ומדוע דווקא השקעה בנדל"ן בארצות הברית גוררת עניין רב כל כך?
מהו מצב שוק הדיור בארצות הברית בראייה כללית?
ראשית יש לזכור שכאשר מדברים על ארצות הברית מדברים למעשה על עשרות מדינות המאוגדות יחד תחת דגל אחד, ולעיתים בכל אחת מהן, או בכל ריכוז מדינות בעל אופי דומה, שוק הנדל"ן ולמעשה מערכת החוקים, ופרמטרים רבים הינם שונים בתכלית ממדינה למדינה. למרות ההפרדה הגדולה יחסית בין המדינות, יש מגמות משותפות לכל ארצות הברית, ובעזרתן הבנתן ניתן לקבל ראיית מאקרו על כלל השוק.
המשבר הכלכלי של 2008 טלטל את שוק הנדל"ן בארצות הברית, אך מאז שחלף ועד היום חלה התחזקות משמעותית של שוק העבודה האמריקאי, ואיתו חלה עלייה בכח הצרכני של הציבור ובמספר המשרות הזמינות בו. עובדה זו משפיעה ישירות גם על מחירי הנדל"ן, כאשר ניתן לראות נכסים שהיו נמכרים במחירי רצפה בסמוך למשבר אפשרו לממש אותם באחוזי רווח אדירים במשך השנים. כיום, במרחק של כמעט עשור וחצי מהמשבר, אותם נכסים כבר נמכרים במחירים גבוהים משמעותית.
מהן הסכנות בהשקעה בנדל"ן בארצות הברית, ממה חשוב להיזהר ואיך?
הסכנה המרכזית בעת רכישת נדל"ן בחוץ לארץ באופן כללי, ובתוך כך גם בארצות הברית, היא האפשרות שהנתונים שיש לכם אינם מהימנים. קשה מאוד לדעת בלי לפתח מומחיות גדולה מאוד אם מדובר בהשקעה אמיתית או בניסיון לעקוץ אותנו כמשקיעים. המרחק הגיאוגרפי העצום מקשה לדעת אם הנכס בכלל קיים, אם הכתובת שהוצגה לנו נכונה, והאם הניתוח לביקוש ולאטרקטיביות הנכס אמיתי ומדויק. משבר האמון גדול במיוחד, והדבר נובע בראש ובראשונה מהעובדה שלא ניתן להגיע ולראות את הנכס, או לפחות לא בזול ובקלות.
כדי להתמודד עם סכנה זו בדרך הטובה ביותר מומלץ לשים לב למקור הנתונים ולשקיפות שבה הם מועברים אלינו. האם קיבלנו שקיפות מלאה לנכס, למיקום שלו, למאפיינים, לבעליים הנוכחים, למצב הפיזי שלו, למוכר ולמתווך, וכמובן לחוזה.
כדי לבדוק זאת, ראשית יש לבקש את כלל הנתונים הרלוונטים. האם ממסמסים אותנו, האם גורמים לנו לחכות בתקווה שאולי נשכח. בנוסף, טכנולוגיות שונות מאפשרות לנו לראות את הנכס לכל הפחות מבחוץ, וזאת על ידי שימוש בטכנולוגיות חינמיות של גוגל. אם יש לכם מכר במדינת היעד ניתן לבקש ממנו לעשות סיור, ובמידה ולא, ישנם אנשים שניתן לשכור את שירותיהם בדיוק לשם כך.
בדיקת כלל הפרטים של הנכס ואימות שלהם בעזרת מאגרי נתונים שונים אשר מתעדכנים תדיר באשר למצב הנדל"ן בכל מדינה בארצות הברית עשויה בהחלט לחסוך עוגמת נפש גדולה, וכמובן הוצאות גדולות. בקשו לקבל את החוזה בסמוך לתחילת ההליך, וכמובן טרם ביצוע התחייבות כלשהיא. זהו בהחלט תחום שלא מומלץ לחסוך בו, היעזרו באנשי מקצוע לבחינת החוזה, וכן בשמאים מקומיים, אשר יוכלו לבחון את הנכס עבורכם ומקרוב, לעמוד על המאפיינים שלו, על האיכות שלו, והכי חשוב – לתת לכם הערכת שווי מדויקת.
מהן אפשרויות השקעת הנדל"ן בארצות הברית?
כבכל שוק או מדינה, אפשרויות ההשקעה הן רבות ומגוונות, ומומלץ ראשית להבין מה הצרכים שלכם כמשקיעים או כמשקיעות ומשם להמשיך בתכנון לקראת מציאת הנכס המושלם. כמובן יש להתחשב בתקציב שלכם, אך לא רק. יש לבחון היטב את רמת אהבת או שנאת הסיכון שלכם, וכך למשל להחליט האם מתאימה לכם דירה להשכרה, המאפשרת הכנסה יחסית יציבה אך תשואה לא גבוהה במיוחד, או האם לחלופין מתאים לכם דירה להשכרה לטווח קצר, תוך מחשבה על אירוח למספר ימים בודדים ואפשרות להשגת תשואות פנומנליות, אך גם חשיפה לסיכון של השבתת שדות התעופה או ירידה בתיירות ביעד אותו בחרתם.
ארצות הברית מאפשרת השקעה מגוונת מבחינת מיקום, ומגוון הסקטורים העצום שקיים בה. נכסי נדל"ן אטרקטיביים במדינות מסוימות יהיו אדמות לבנייה, בעוד שבמדינה אחרת תקנות המס יהפכו השקעה כזו ללא משתלמת. זו הסיבה שהשקעה בארצות הברית, בדומה להשקעה במדינות זרות רבות, מומלץ שתעשה בליווי אנשי מקצוע המומחים לשוק המבוקש. כך יוכלו המשקיעים להנות מניסיון ולחסוך את "שכר הלימוד" היקר שכרוך בהשקעה כושלת עקב בנייה סמוכה שתהפוך את האזור ללא אטרקטיבי, תקנת מס, או חוק חדש – ומקרים נוספים שניתן היה להתכונן אליהם מראש בעזרת ידע מקדים וצוות של מומחים.
אז היכן כדאי להשקיע בנדל"ן בארצות הברית?
כאמור, כדאיות היא עניין סובייקטיבי, הנגזר ממאפיינים אישים של המשקיע או המשקיעה, וכן מנתוני השוק העכשוויים. זו הסיבה שאין לראות באמור המלצה לפעולה או להימנעות מפעולה, וטרם קבלת החלטה באשר לכספכם יש להגיע לפגישת ייעוץ, זאת בכדי שתוכלו להציג את עצמכם ואת מצבכם הכלכלי, וכדאי שבמקביל תקבלו הצעות והמלצות בהתאם למצב השוק המעודכן לאותו יום או חודש.
ככל שמדובר בנדל"ן, בחירת המיקום הנכון שקול לבחירת המנייה המוצלחת, הדבר נכון במיוחד כאשר מדובר בנדל"ן אמריקאי, שם בין הצלחה אדירה לכישלון מוחלט עשויים לעמוד עשרות בודדות של מטרים. אם אנכם מכירים היטב את האזורים השונים, אתם בהחלט עשויים להיחשף לפגיעה בהשקעה שלכם עקב טעויות הנוגעות למיקום הנכס.
בחירת מיקום שגוי חושף אתכם הן לרכישה במחיר גבוה מהשווי האמיתי של הנכס, ובנוסף, וזאת בעיקר הבעיה, חושף אתכם לקושי עצום במכירת הנכס, ולעיתים אף בהשכרתו. שכונה לא טובה תרחיק שוכרים בעלי מספיק כסף כדי לא לגור בה, וכך תחשפו גם לסיטואציות אפשריות של אי תשלום בעתיד.
בדיקה יחסית פשוטה של שווי הנכסים באותו אזור, או שכונה, ואף באותו רחוב ספציפי – תאפשר לכם לקבל הערכת מחיר אמיתית מבלי להיות תלויים במי שמנסה לתווך לכם ולקבל עמלה. בנוסף, מנועי החיפוש של נדל"ן בארצות הברית מאפשרים לבדוק אפילו ביקוש על ידי זמן ממוצע להשכרת דירה או למכירתה, וכך לקבל מושג על מצב הנזילות של הנכס שלכם.
מנגד, יש לזכור כי המיקום איננו הגורם היחידי, ואף לא המשמעותי ביותר. כך למשל דירה במצב מזעזע בניו-יורק לא בהכרח תניב לכם הכנסות גבוהות, ואולי אף תגרור בעיקר הוצאות גבוהות. לעומת זאת, בערך באותו הסכום במדינות השכנות לה ניתן לרכוש נכס במצב מצוין, ואף בערים יחסית מרכזיות, וכך להשיג תשואה עודפת באותו הסכום אף שהמדינה או האזור פחות סקסי לכאורה.
כיצד עובדת מערכת המס בארצות הברית?
כאמור, ארצות הברית אף שמהווה ישות פדרלית גדולה אחת, מורכבת הלכה למעשה מדינה מדינה כאשר כל מדינה קובעת לעצמה את תקנות המיסוי. לצד זאת, לארצות הברית יש אמנת מס אחת מול ישראל, ולרוב בעלי דרכון אמריקאי יקבלו תנאים עדיפים באשר למיסוי בכל המדינות.
הרגולציה השונה בין מדינה למדינה קשורה כמובן גם למיקום הנכס, כתלות במדינה שבה הוא קיים. לרגולציה יש השפעה לא רק בתחום המיסוי, אלא גם ביצירת מאזן הכוחות בין השוכר למשכיר. להבחנה זו יש משמעות גדולה, ובעיקר במצבים כמו איחור בתשלום או במצבי קיצון כמו סירוב להתפנות, לחוק הייחודי של כל מדינה יש משקל עצום בפתרון הסכסוך בהגעה לגורמי החוק והשיפוט. בצורה דומה, מדינות ששמחות לקבל משקיעים חיצוניים, יקלו גם במס וגם ברגולציה. כאשר מדינות אחרות, לרוב דמוקרטיות יותר מבחינה פוליטית, יעדיפו מיסוי גבוה יותר ורגולציה פרו – שוכרים. עקב המורכבות והריבוי של ההוראות, כדאי מאוד להיוועץ במומחים למיסוי ורגולציה אמריקאית כדי להצליח בתכנון מס מוצלח להשקעה.
נקודות מיסוי חשובות בקצרה:
- מס פדראלי: המקביל למס ההכנסה הישראלי, חל בכל המדינות וכולל גם רווחים משכירות, וגם רווחים ממכירת הנכס. מוטל גם על אזרחים זרים.
- מס מדינתי: כאמור, 50 מדינות שונות מייצרות 50 דיני מס שונים. בחלקן לא נהוג מיסוי לאדם הפרטי, דבר המאפשר תשואה נטו גבוהה יותר.
- מס עירוני: חלק מהערים עצמן במדינות השונות בארצות הברית מטילות מיסים עירוניים ברמתן, אלו נגבים לאחר תשלום המס הפדראלי והמס המדינתי, וכתלות במדיניות המס ככל שקיימת באותה עיר.
באשר לכפל מס בין המדינות, אמנת המס של ישראל כוללת בסעיף 7 התייחסות אשר לפיה המדינה שתגבה את המס ראשונה היא המדינה בה הנכס קיים, ולא תושבות או אזרחות בעל הנכס. כך למשל, אזרח ישראלי שמשקיע בארצות הברית ישלם מס פדראלי, מס מדינתי, מס עירוני ככל שקיים, ורק לאחר מכן מס בישראל. לפי כך, מומלץ גם בשלב זה להיעזר במומחים כדי לדווח על הוצאות המיסוי כהוצאה מוכרת בארץ, יחד עם שאר ההוצאות, וכך למזער את תשלום המס בארצות הברית ובישראל.
מהן השפעות משבר הקורונה על הנדל"ן בארצות הברית?
קצרה היריעה מלהתייחס בצורה מקיפה לכל השפעות המשבר על שוק הקורונה בארצות הברית, אך ניתן לומר כי התוצאה של הפגיעה העצומה בארצות הברית הולידה הזדמנויות כלכליות ככל שמדובר בנדל"ן.
ראשית, כל נכסי התיירות ירדו במחירם ובעליהם נותרו ללא הכנסה במשך זמן ממושך. גם אם לא התכוונתם לקנות מלון של 500 חדרים, דירות להשכרה קצרת טווח בהחלט עומדות על הפרק, וניתן למצוא הזדמנויות קורצות להשקעה.
פן נוסף של המשבר מתבטא באוכלוסייה העצומה בארצות הברית שאינה מבוטחת בביטוח בריאות בסיסי, ושהקורונה פגשה אותה חסרת אונים אל מול ההוצאות העצומות הכרוכות במימון הטיפוליים הרפואיים השונים. בעלי עסקים רבים שהסגרים גרמו להם לפשוט רגל, ולהיאלץ לקחת הלוואות כדי לכסות את ההפסדים הגדולים שרשמו בפעילותם העסקית.
סיטואציות פחות נעימות אלו הכניסו לשוק הדיור נכסים רבים באזורים ובייעודים שונים, בין אם מדובר בחנויות ועסקים, ובין אם מדובר בבתים בשכונות שונות, דווקא מעמד הביניים והשכבות החלשות יותר לא זכו להנות מההתאוששות בשווקים נותרו עם חובות אשר מתורגמים לנכונות למכור נכסים במחירים יחסית אטרקטיביים למשקיעים.
לצד האמור, יש לזכור שאותם אנשים מבקשים כעת לעבור לגור בשכירות ויכולתם לשלם אותה עשויה להיות לא יציבה, ולכן לנהל סיכונים היטב ותוך מודעות לכך שהשפעות משבר הקורונה אינן צפויות ובטח לא חלפו מהעולם, ומארצות הברית בפרט.
סיכומו של דבר
ארצות הברית מכילה הזדמנויות רבות ומגוונות, ודווקא בימים אלו של לכאורה פוסט משבר הקורונה ניתן למצוא נכסים במחירים אטרקטיביים. יש לזכור כי ככל שמדובר בהשקעה מעבר לים, ובעיקר באחת שמצריכה כמה שעות טיסה והשקעה כספית לא קטנה, כדאי מאוד להיעזר באנשי מקצוע לש התמודדות עם ריבוי הרגולציות ומדיניות המס במדינות השונות, וכמובן בניתוח המגמות בשוק בהתאם לאזורי הביקוש השונים.
חשוב מאוד לנהל סיכונים היטב, ובתוך כך להיות זהירים ולפעול תוך הישענות על אנשי מקצוע, אשר יוכלו לעזור לתרגם את המוטיבציה שלכם כמשקיעים להכנסה יציבה ובטוחה. יש כמובן נקודות רבות נוספות אליהן ניתן להתייחס בהקשר של השקעה בארצות הברית, וכדאי מאוד לקבוע פגישה לשם הבנת הצרכים שלכם כמשקיעים – והתאמת מדינה, עיר, שכונה, רחוב ונכס לצרכים האישיים שלכם.
